שלבים לרכישת דירה מקבלן

אחרי שתקבלו את החוזה תבינו מיד למה אתם צריכים עורך דין שמתמחה בנדל"ן, שילווה אתכם בכל התהליך. כמעט תמיד מדובר בספר עב כרס שנכתב בצורה הכי מעורפלת ומפותלת שאפשר על ידי עורכי הדין של הקבלן. בכל מצב, גם אם שכרתם עורך דין שבו, תקראו את החוזה ותבדקו את הדברים הבאים:

• שכתובות בחוזה כל ההבטחות וההסכמות שניתנו על ידי הקבלן או מי מטעמו. בדקו שהמפרט הטכני של הדירה כתוב בצורה מדויקת ומפורטת. אל תסכימו שיהיה סעיף המאפשר לקבלן לשנות, לקבוע או לדחות בלי הסכמה מפורשת שלכם. תוודאו שאין סעיף שמונע מכם לרשום הערת אזהרה על שמכם בטאבו, גם אם נתנו לכם בטוחה חלופית. תבקשו שבחוזה יהיה תאריך מדויק לסיום תהליך הרישום בטאבו (אל תסכימו לניסוחים מעורפלים כמו "עד שנה ממסירת הדירה" – דרשו שהתאריך המדויק יהיה כתוב בחוזה.
• וודאו שכל הדברים שתצטרכו לשלם מפורטים בחוזה: הוצאות פיתוח, מחיר הדירה כמובן, מע"מ, דוד שמש, חניה, חיבור למים, גז וחשמל, רישום בטאבו וכו'. שיהיה כתוב במפורש לאיזה מדד מוצמדים המחירים (בדרך כלל למדד תשומות הבניה כי הוא משמעותית יותר גבוה ממדד המחירים לצרכן). תוכלו לנסות לבקש מהקבלן להצמיד את יתרת התשלומים למדד המחירים לצרכן – הוא נמוך בשנים האחרונות – אך לא בטוח שהוא יסכים.

1.  מה זה הוצאות פיתוח? – אלו הוצאות עבור פיתוח כל הסביבה מסביב לפרויקט, גינון, כבישים וכו'. המושג הזה הוא מאוד מעורפל, אז תוודאו שמחיר הדירה כולל בתוכו גם את כל הוצאות הפיתוח.
2. חניה- בקשו שרטוט מדויק של החניון עם סימון החניה שלכם.
3. שינויים בדירה- כתבו בחוזה את כל השינויים, הזיכויים והחיובים בגין השינויים שביצעתם. אם למשל ויתרתם על האמבטיה שנותן הקבלן, כתבו בחוזה מה גובה הזיכוי שתקבלו. ציינו את מועד מסירת המפתח אחרי ביצוע השינויים שהוסכמו. 
4. מזגן ודוד שמש ותקשורת- שימו לב אם ישנה התחייבות מצד הקבלן להתקנה של כל המערכת, או רק הכנת התשתית למערכת שאותה תקנו באופן פרטי.
5. רכוש משותף- חדרי מדרגות, לובי, חצר, מחסנים, חניות שלא הוצמדו לדירות מסוימות בבניין, גישה לגג של הבניין. הקבלן שומר לעצמו את הזכות על חלקים מהרכוש המשותף? אם אתם קונם דירה עם גג צמוד או גינה צמודה, תוודאו שאין שם מתקנים הרשומים של דיירים אחרים כמו: דוודים, מכסי ביוב וצינורות מים. לקבלנים יש מנהג מגונה לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אבל בזמן הרישום בטאבו הם חייבים להעביר אותם לדיירים. למשל חניות, הם מחזיקים אותם עד לרישום בטאבו ואז, מוכרים אותן במחיר מופקע כי הם חייבים לרשום אותם על שם הדיירים.

• אל תחתמו אם יש סעיף שאומר, שעצם העובדה שקיבלתם את הדירה מעידה על כך שהדירה הייתה במצב מושלם ותקין לפי המפרט הטכני שהובטח.
• בדקו שיש תאריך מדויק לקבלת הדירה ושתקבלו פיצוי בגין איחור במסירה ביותר מחודשיים שלושה, גם אם זה בגלל אילוצי כוח עליון. הפיצוי צריך לכלול גם את הריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן וגם, דמי שכירות שאותם אתם נאלצים לשלם בגלל העיכוב.